grandov.ru страница 1
скачать файл



Экспресс-анализ рынка жилья Хабаровска по состоянию на 01 сентября 2012 г.

Разговоры о новом кризисе (или второй волне старого) стали вестись сразу после рецессии 2008 – 2009 годов. Экономика не успела восстановиться, бизнесмены продолжают считать деньги и экономить, а не жить на широкую ногу, как в сытые времена. Общая нестабильность никуда не исчезла с мировых рынков, это осознают все, поэтому морально и материально готовятся к новым трудностям.

Рынок недвижимости не стал исключением из общего правила. После того, как в 2009 году цены упали, российский рынок уже успел стабилизироваться, но не набрал былых докризисных темпов роста. На рынке наблюдается волатильность, цены топчутся, практически, на месте, больше реагируя на макроэкономические события, чем на происходящее внутри рынка недвижимости. И эксперты, и девелоперы, и потенциальные покупатели гадают, будет ли новый кризис, и что произойдет с ценами на недвижимость в этом случае.

Уже неоднократно высказывались мнения о том, что цены на рынке недвижимости зависят от цен на нефть и, в связи с этим, когда весной текущего года наблюдалось существенное (-25 %) снижение цен на «черное золото», возникали опасения, насколько это повлияет на стоимость жилья в стране.

Взаимосвязь между уровнем мировых цен на нефть и стоимостью недвижимости в России, конечно, есть, но не стоит ее переоценивать, так как она не является прямой. Доходы, которые поступают в страну от продажи нефти, рано или поздно оказываются на рынке недвижимости, но опосредованно: в основном через различные государственные программы. К примеру, на доходы от продажи нефти государство поднимает пенсии. Это живые деньги, которые интегрированы в экономику. Это отражается на всех отраслях бизнеса, в том числе и на рынке недвижимости. Но происходит это не мгновенно, процесс сложный и длительный.

Кроме того, цена на нефть – далеко не единственный фактор, который оказывает влияние на стоимость жилья. Это также и объем предложения на рынке и покупательская способность населения, включая состояние рынка ипотечного кредитования, который, к слову, вырос в январе-июле 2012 года, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года, в 1,6 раза - до 516,9 млрд.руб.1

Тем временем, Россия продолжает бить мировые рекорды по стоимости жилья2. Летом этого года страна перескочила с 8-й на 4-ю строчку в рейтинге Global House Price Index, показывающем динамику роста цен на квадратные метры. По данным аналитиков Knight Frank, во втором квартале 2012 года российские квартиры подорожали в среднем на 9,9 % по сравнению с тем же периодом прошлого года. Быстрее цены росли только в Бразилии (18,4%), Австрии (11%) и Турции (10,5%).

В этом году России удалось вернуть лидирующие позиции в рейтинге стран с самым динамично дорожающим жильем. Топ-лист Global House Price Index с 2006 года ежеквартально составляет компания Knight Frank. До 2009 года Россия входила в первую десятку держав с бурно растущим рынком жилья. Если первые два года Россия прочно стояла на пьедестале лидеров, смущая конкурентов безудержным ростом стоимости квадратных метров — до 54%, то после кризиса 2008 года ее позиции пошатнулись. К концу 2011 года страна скатилась до 50-го места в списке из 52 государств.

Однако россияне недолго радовались падению цен на жилье. Доступным оно не стало. За первые три месяца 2012 года отечественный рынок недвижимости продемонстрировал чудеса эквилибристики: после отрицательной динамики последних лет российские новостройки вдруг подорожали на 8,2 %. Это позволило стране вернуться в топ-10 стран с быстро дорожающим жильем. Весной Россия заняла почетное 8-е место в рейтинге Global House Price Index.

К июлю 2012 года Россия укрепилась в рейтинге Knight Frank, поднявшись на 4-е место. Укрепление позиций российского рынка в рейтинге связано с тем, что большинство россиян рассматривают приобретение недвижимости как надежное долгосрочное вложение, тогда как многие европейцы настроены скептически относительно перспектив своих рынков.

В Хабаровске основной рост цен предложений в 2012 году пришелся на апрель, когда положительная коррекция составила более 4 %. В целом, по состоянию на начало осени – 01.09.2012 года - цены за прошедшие месяцы 2012 года выросли в среднем на 26 %, что значительно превышает среднероссийские показатели.

Таким образом, темпы изменения цен на квартиры в текущем году пока продолжают держаться на высоком уровне, в среднем - 3 % в месяц, в то время как аналогичный показатель 2011 года не превышал 1 % в месяц.

Средние цены предложений квартир на 01.09.2012 г. по районам города представлены в табл.1. , прирост за август составил 2,1 %.



Таблица 1 - Средние цены предложений жилья в Хабаровске на 01.09.2012 г.

Район/

Количество комнат в квартире

1-комн.

2-комн.

3-комн.

В среднем по району

Железнодорожный

78 140

68 893

60 526

69 186

Индустриальный

82 957

68 575

60 003

70 512

Кировский

84 574

78 141

74 157

78 958

Краснофлотский

78 697

66 279

55 143

66 706

Центральный

95 441

85 391

79 125

86 652

Средняя цена предложения жилья в Хабаровске, руб./кв.м.

74 403

Больше всего с начала года прибавили в стоимости старые пятиэтажки - «хрущевки» и «брежневки», цена предложения по ним увеличилась почти на 28 %. Меньше всего – на 24,8 % - подорожали квартиры новой планировки.

В среднем, по состоянию на начало осени покупка 1-комнатной «хрущевки» или «брежневки», средней площадью 32 кв.м., в нормальном состоянии (т.е. не требующей капитального ремонта или не с «евроотделкой») в центре города обходится 2 800 000 – 3 500 000 рублей. В остальных районах ценовой диапазон для аналогичных квартир составляет 2 300 000 – 2 800 000 рублей, даже в таких традиционно недорогих районах как 5-ая площадка, Амуркабель, пос.Горького и база КАФ, практически, нет предложений, дешевле 2 100 000 руб.

В отношении 1-комнатных квартир с новой планировкой, в большинстве своем характеризующимися 1980-2000 годами постройки и находящимися в 9-14-этажных кирпичных и панельных домах, можно отметить, что цена предложения для большинства из них в центре города, находится в диапазоне 3 200 000 – 3 800 000 руб.

В отдалении от центра подобные квартиры можно прибрести в рамках достаточно широкого диапазона от 2 500 000 до 3 300 000 рублей. В то же время, минимальные цены предложений на квартиры новой планировки сложились для района Хабаровск - II, 5-ая площадка, пос. им Горького, хотя даже там уже сложно найти предложения дешевле 2 300 000 рублей. В свою очередь, в районе ул. Большая, для «однушек» новой планировки встречаются предложения от 3 300 000 до 3 700 000 руб.

Что касается новостроек в состоянии «после строителей» - в настоящее время в центре города 1-комнатные квартиры дешевле 3 000 000 рублей, и общей площадью 34-37 кв.м., продаются только в районе Рабочего городка, да и то, только в тех домах, которые только предполагается сдать в эксплуатацию до конца 2012 года. Учитывая, что общая площадь современных однокомнатных квартир может превышать 70 кв.м., квартира без отделки может быть значительно дороже 5 000 000 рублей – например, по ул. Владивостокской можно приобрести 1-комнатную квартиру общей площадью 118 кв.м. за 9 100 000 рублей., которая, впрочем, уже много месяцев не может найти своего покупателя. Для людей с ограниченным бюджетом в настоящее время будет приемлемым приобретение 1-комнатных новостроек в районе ул. Вахова А.А. (мкр. «Строитель»), однако, даже там минимальные цены предложений уже перевалили 2 800 000 рублей, в то время как еще в начале лета были предложения от 2 500 000 рублей.

Для 2-комнатных квартир – новостроек в центре - нижняя ценовая планка начинается от 3 900 000 руб., но это относится к бюджетному панельному жилью в Рабочем городке на Энергомаше. Более презентабельные «двушки» предлагаются к продаже по цене от 5 000 000 руб., в жилищном комплексе «Ришувилл» рядом с Платинум-ареной встречаются предложения, превышающие и 10 000 000 руб., с общей площадью 100 кв. м. и более. В отдаленных районах города ценовой диапазон для аналогичных квартир средней площадью 67 кв.м. составляет 3 500 000 – 4 500 000 рублей.

Примерно столько же сейчас стоят 2-комнатные «хрущевки» в центральной части города, общая площадь которых – 44 кв.м. - в среднем в 1,5 раза меньше, чем площадь квартир новой планировки. На окраине города диапазон предложений 2-комнатных «старых пятиэтажек» опускается до 2 600 000 – 3 400 000 руб.

В отношении 2-комнатных квартир с новой планировкой, находящихся в 9-14-этажных кирпичных и панельных домах, можно отметить, что цена предложения для них в центре города в настоящий момент находится в диапазоне 4 000 000 – 5 500 000 руб. В отдалении от центра большинство подобных квартир предлагают к продаже от 2 800 000 до 4 000 000 рублей.

Покупка 3-комнатной «хрущевки» или «брежневки», средней площадью 58 кв.м., в нормальном состоянии в центре города обходится 3 700 000 – 4 300 000 рублей, в остальных районах ценовой диапазон для аналогичных квартир составляет 3 000 000 – 3 700 000 рублей.

Жилье из 3-х комнат в домах новой планировки в отдаленных от центра районах предлагается к продаже за 3 300 000 – 4 300 000 руб., в центральной части Хабаровска подобные квартиры можно купить за 4 500 000 – 6 000 000 руб.

Приобрести же 3-комнатную новостройку в современных домах в центре города в настоящее время могут себе позволить только обеспеченные хабаровчане, цена подобного объекта недвижимости, в силу значительной площади квартир (не менее 90 кв.м.) составляет от 7 000 000 до 10 000 000 руб. в состоянии «после строителей», в жилищном комплексе «Ришувилл» встречаются предложения, превышающие и 20 000 000 руб.

Максимальный рост цен предложения в августе (на 3,3 %) зафиксирован в Краснофлотском районе, в основном, за счет новостроек.



Таблица 2 - Динамика изменения средних цен предложения жилья с 01.05.12 г. по 01.09.12 г.

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

В среднем

Железнодорожный

4,88%

0,07%

-2,85%

0,93%

Индустриальный

5,16%

2,33%

1,72%

3,24%

Кировский

0,24%

3,89%

2,47%

2,12%

Краснофлотский

3,29%

3,42%

3,18%

3,30%

Центральный

2,20%

1,59%

-0,16%

1,27%




3,06%

2,24%

0,80%

2,12%

Примечание: Зеленым цветом в таблице отмечено удорожание по сравнению с предыдущим месяце, красным – снижение средней цены предложения, желтым цветом – отсутствие изменений.

В 2010-2011 гг. среднемесячное повышение цен не превышало 1 %, в то время, как по итогам прошедших месяцев 2012 г. темпы изменения цен на жилье превышают 2,5 % в месяц.



Таблица 3 - Динамика изменения средних цен предложения жилья с 01.04.11 г. по 01.09.12 г.

Показатели/Период

III квартал 2010 г.

IV квартал 2010 г.

I квартал 2011 г.

II квартал 2011 г.

III квартал 2011 г.

IV квартал 2011 г.

I квартал 2012 г.

II квартал 2012 г.

Июль-август

2012 г.

Изменение цен предложения жилья

за период

0,55%

2,78%

1,63%

2,72%

2,44%

4,52%

7,70%

11,06%

5,53%

Среднемесячное изменение цен предложения жилья

0,18%

0,93%

0,54%

0,91%

0,81%

1,51%

2,6%

3,7%

2,8%

Визуальное отображение динамики средних цен с помощью графика, представленного на рис. 1, позволяет отметить замедление темпов снижения цен в конце 2009 года и начало восстановления рынка в 2010 году.

Кроме того обращает на себя внимание, что с начала 2012 года характеризуются достаточно активным ростом стоимости жилья, независимо от количества комнат, средний прирост цен на квартиры уже превысил 26 % с начала года. С учетом того, что ведущие российские аналитики в области недвижимости прогнозируют рост цен на жилье в 2012 году в пределах 15 % за год, следует предполагать, что хабаровский рынок в настоящий момент развивается с опережением графика. В то, что после столь существенного подъема, в конце года цены на квартиры в дальневосточной столице опять просядут, верится слабо.




Рис. 1 ▪ График изменения средних цен с 01.11.08 г. по 01.09.12 г.
Определенные изменения происходят и с объемом предложения жилья к продаже. Пики активности рынка, как правило, приходятся на осенний период, в то время как активность продавцов жилья становится минимальной после новогодних праздников, а также летом – в период отпусков и сдачи вступительных экзаменов.

Рис. 4 ▪ Динамика объема рынка жилья в 2009-2012 гг.
Как следует из публикаций аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru), в 2012 году, как и в последующие годы, на рынке недвижимости будут противоборствовать две группы факторов. Первая группа, очевидно, должна толкать цены на недвижимость вниз – это ухудшение уровня жизни и сокращение реальных доходов населения за счет сложной макроэкономической ситуации, повышения налогов, роста цен на энергоносители и товары первой необходимости.В этих условиях людям будет куда сложнее, как заработать или накопить на квартиру, так и платить по ипотеке.

Против этих факторов, играющих на понижение цен, стоит угроза инфляции, существенное обесценение всех валют за счет активной эмиссии денег, которая в ближайшие годы представляется неизбежной. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сила этих противоборствующих факторов примерно равна. Можно даже сказать по-другому: власти будут «допечатывать» примерно столько денег, сколько нужно для того, чтобы скомпенсировать негативные процессы в экономике – отсюда и тезис о примерном равенстве указанных противоборствующих сил. Не будь всего того негатива, который описан выше, и можно было бы прогнозировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы в разы – деньги обесцениваются, реальный актив дорожает. Не будь реальной угрозы усиления инфляции, и на основе всех негативных факторов, перечисленных выше, можно было бы прогнозировать падение цен на недвижимость раза в полтора-два, как это уже имело место в США и ряде других стран несколько лет назад, да и отчасти в России в 2008-2009 годах.

Все эти обстоятельства не позволяют спрогнозировать на 2012 год какую-то конкретную цифру изменения среднего уровня цен. Общая позиция аналитического центра www.irn.ru такова: за ближайшие несколько лет уровень цен на недвижимость существенно не изменится. Но на какой-то конкретный момент, например, на конец следующего года, может оказаться, что цены прибавили, скажем, 10 % - 15 %. Это не означает, что за следующий год они прибавят еще 10 % - 15 %, а скорее, что откатятся на 10 % - 15 % назад и в сумме за два года рынок вернется к тому же уровню, что есть сейчас.

Таким образом, в настоящее время рынок недвижимости «находится в состоянии ожидания кризиса». Однако, в такое состояние он периодически впадает с 2008 года. Наиболее вероятно, что в сентябре кризиса не произойдет, рынок недвижимости активизируется и будет прибывать в таком состоянии до декабря. При этом в сегменте высокобюджетного жилья ожидается повышение стоимости квадратного метра, так как на рынке дорогостоящей недвижимости объем предложения постепенно сокращается.



То, что сейчас происходит на рынке недвижимости, можно назвать «волатильной стабильностью». По прогнозам многих экспертов, цены будут колебаться в обе стороны, и амплитуда этих колебаний может быть достаточно большой – до 20 % в каждую сторону. Подъемы и спады будут зависеть, прежде всего, от макроэкономической ситуации. Однако, если говорить конкретно о нынешней осени, то серьезные провалы маловероятны.


1 Объем выдачи ипотеки в РФ в январе-июле вырос в 1,6 раза, http://ipocredit.ru/novosti/s/obem-vydachi-ipoteki-v-rf-v-yanvare-iyule-vyros-v-1-6-raza-10313181/, 10.09.12 г.;

2 Квартиры снова дорожают докризисными темпами, www.irn.ru/articles/33292.html, 07.09.12 г.
скачать файл



Смотрите также:
Экспресс-анализ рынка жилья Хабаровска по состоянию на 01 сентября 2012 г
121.88kb.
Совещание в режиме видеоконференции по вопросам строительства и ввода жилья, обеспечения жильем ветеранов вов, реализации Республиканской адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда
38.26kb.
Состояния рынка зерна по состоянию на 05. 04
73.05kb.
Аналитический отчет по результатам анализа конкурентной среды на розничном рынке автомобильного бензина и дизельного топлива на территории Костромской области за 2011 г
338.42kb.
Анализ рынка строительства объектов малой генерации
615.44kb.
В кабинете Генерал (милиции) ругает Полковника за поспешный арест крупного Бизнесмена. Предлагает уйти добровольно по состоянию здоровья. Полковник отказывается
25.01kb.
Информация об абитуриентах, подавших документы по состоянию на 24. 07. 2012 Прикладная гидрология
399.18kb.
Организаций, индивидуальных предпринимателей, выполнивших требование части 3 статьи 58 Закона Тамбовской области от 5 сентября 2005 года №355-з «О выборах депутатов Тамбовской областной Думы» по состоянию на 15. 01
45.39kb.
По состоянию на 27. 06. 2012
240.7kb.
Мати Методика оценки конкурентности рынка
316.32kb.
Чётная неделя с 24 по 27 сентября 2012 года
29.67kb.
Курсе «Основы рынка облигаций»
29.73kb.